オフィスビルの中にあるレンタルオフィス


最近、事務所ビルの賃料が下がっていますね。

特に、東京や大阪などで。



大手のオフィスビル賃貸仲介業者三鬼商事の資料によると、大阪の事務所ビルの空室率は9%台です。

事務所ビル賃料の平均坪単価は、前年同月比▲1.6%(▲207円)で、12,643円。



ビルオーナーは、空室対策として、いろんなことをしなといけませんね。



オフィスビルの空室対策として、フリーレントとかもありますが、以下のものがよく知られています。



事務所ビルから賃貸マンションへのコンバージョン(用途変更)

レンタルオフィスサービスオフィス

トランクルーム、レンタルボックス



しかし、賃貸マンションへのコンバージョンは、非常に有効ですが、改修工事がかさみます。



レンタルオフィス事業は、小割にして貸し出す事務所ですが、立地が決めてになります。

投資用不動産購入時の資金計画


不動産の収益物件を購入するとき、資金計画が問題になります。



物件を自己資金で買うときは破綻はないですが、不動産投資は不動産担保ローンを組んでするのが、一般的です。



不動産投資は、ローンを使うのが、レバレッジも効くのです。



でも、ローン返済を伴う投資は、資金計画がうまくいかないと破たんもありえます。

大きな収益物件を買う場合は、多額の資金が必要になってきますので、ローンなしで、不動産投資をすることはあんまりないと思います。



資金計画のポイント



キャッシュフロー法(DCF法)

債務回収比率(DCR)

自己資金の回収期間



キャッシュフローを検証して、収益物件の収益のよしあしをつかみましょう。



収入を収益物件価格で割った表面利回りよりも、賃貸運営費、固定資産税などの経費を差し引いた純収益を把握しましょう。



純収益は、英語ではネットオペレーティングインカムNOIです。



 NOI(純収益)=年間の賃料収入−諸経費



賃貸経営の諸経費としては、管理委託費、修繕費、固定資産税などです。



NOIにより、実質利回り(正味利回り)を計算して、投資するかどうか決めたらいいですよ。



 実質利回り=NOI÷物件取得価格



入居率を堅く85%ぐらいで想定したら、手堅い不動産投資になります。
一眼レフカメラを覚えたい
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