不動産投資の知識、情報を貪欲に広く収集する


賃貸経営や不動産投資で成功するためには重要なことです。



勝ち組大家さんは、やはりすごく勉強しています。



知識と情報に投資しているとも言えます。



知っているか、知らないかが、不動産投資には大きく結果に影響します。



不動産投資は扱う金額が高額なので、知識、情報を貪欲に幅広く収集することが重要です。



「情報には無料には無料の価値しかなく、有料には有料の価値がある」



この言葉はつくづく私もそう思うのですがまさにそのとおりです。



私が不動産投資をはじめた約3年前、当然いきなり1万、2万もする有料の不動産投資に関するノウハウや知識なんていきなり購入できず、1500円程度の書籍を買い漁っていた頃の話です。



その当時は1週間に100件近くの物件視察をする程気合が入っていました。



立地、間取り、そして売値、まずまずの物件が100の内に1つや2つ出てくるのです。



そして「買い付け」を出すのですが、やはりかなり“安い弱気の買い付け”になってしまいます。



弱気で安い価格だと、当然ながらもっと強気の他の投資家の高額な買い付けに負け、結局私の買い付けは通らず、購入することはできませんでした。



そのようなことが3回くらい続いたのです。



しかしいまいち他の投資家のような“強気の買い付け”を出すほど踏み切れません。



それはなぜか?その理由はその物件に「リフォーム代が幾らくらい掛るか」の判断が甘かったのです。



そうです。前項でお話しした「リフォーム目利き力」、「リフォームコストを見積る力」と、そして「リフォームコスト削減スキル」がないから他の不動産投資家を抑え、物件を獲得する、いわば「勝てる買い付け」を出すことに踏み切れないことがその時わかったのです。



毎晩仕事から帰り、PCに張り付いてインターネットの物件情報を漁り、暇を見つけては物件視察へ繰り出す。毎



日その連続なのですが、いざよい物件が出たのにいつも他の不動産





投資家に持っていかれる。そのようなことが続きました。



これはいけないと思い、はじめて「リフォームコスト削減」の有料DVDを購入しました。

確か3万円くらいだったと思います。「高いな〜」と思いつつ、でも、物件が購入できなけ

れば、経験にはなりますが結局購入できない為、そこに費やした時間がすべて水の泡とな

ります。



不動産投資が一般化してきた今、不動産投資に参入する人がすごい勢いで増えています。



物件獲得競争に打ち勝ち、よい物件を購入するためには無駄足をくらっている暇はありま

せん「リフォームコスト削減」のDVDを購入し、すぐ様その内容を勉強しました。



当時家賃収入などない私にとっての3万円は結構な出費でしたが、この「物件が購入でき

ない状況」を打破するために思い切って買いました。その内容を見た時の私の感じたこと

は、まさに「濃い霧が晴れる」その言葉につきました。



その時初めて「情報やセミナーには無料のものは無料の価値しかなく有料セミナーには有料の価値がある」の言葉の重さを思い知らされました。





1500円の不動産投資の書籍や教材には1500円の価値しかなく、3万円のDVDには3万円以上の莫大な価値があると体感したのです。



これは実際に体感してみないとわからないかもしれません。



資本主義社会は競争の連続です。



実際に不動産投資を始めるにあたって、わからないことだらけの状態から極一部の成功者になる為には「有料の知識やノウハウ」をいち早く導入し、自分に足らないノウハウをすぐさま自分へ実戦配備をして物件得競争に参入することが重要なのです。



どんなノウハウや知識でも有料の物がすべてよいとは思いません。



中には無価値なものに値段をつけて売っているものもあるというの事があるは事実です。



そこはご自身でしっかり見極めてよいものを選んで吸収してください。



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不動産投資の投資戦略と考え方


不動産投資の投資対象物件は、ビルやアパート、マンションなどの家賃収入の収益がある収益物件です。



収益不動産物件には、住居系のものと、ビルや店舗などのテナントやオフィスなどの非住居系のものがあります。



住居系の物件には、大きく分けて2つのタイプにわかれます。



マンション1室などの区分所有物件、それに、土地付アパート、マンションなどの1棟もの物件です。



住居系の収益物件は、区分所有と1棟もの物件に分類できます。



区分所有物件は、分譲マンションなどの1室を購入し、専有部分とそれに応じた土地の共有の権利を所有することになります。





区分所有物件は、比較的少額から可能で、一番最初に不動産投資を始めるには手軽で向いています。



間取りは1Rの単身タイプから2DK、3DK、広いものでは4LDKなどのファミリータイプまで、価格は築年数にもよりますが、安いものであれば、300万円くらいから2000万円くらいの築古物件からあります。



一方の「一棟物件」は土地がついていますので最低でも 、5000万円〜1億円程度はします。



何億、何十億円というものもありますが、不動産投資の初心者は、5000万円〜1億円程度までが投資対象と考えておいた方がよいと思います。



そして新築マンションか中古マンションのどちらがいいのか?



答えは、中古マンション投資がいいです!



新築は購入した瞬間負けです。



新築は購入した瞬間から価格が、7掛けとなり、販売業者、建築業者の利益がうなるほど乗っているからです。



結果的に、土地建物をセットとした新築物件は業者の莫大な利益の根源となっています。



次に知っておく必要があることは、不動産投資の利回りです。



利回りという言葉をご存じない方もおられるかもしれませんので簡単に解説しておきます。



物件購入価格総額が仮に1億円、その物件が生み出す家賃が1000万円であれば、



 1億円÷1000万円×100=10%



 利回り10%となります。



この利回りは投下資金を回収するスピードのことです。



利回り10%であれば投下資金をすべて回収するために必要な期間は、金利を考えなければ、単純に考えて10年ですべてを回収できる計算になります。



それ以降は全て利益です。



この家賃1000万円の中から運営にかかわる費用、借入や税金を払うので実際の手取りの利回りは、10%ではありませんが、一つの指標としては、理解しておきましょう。



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