不動産投資の知識、情報を貪欲に広く収集する


賃貸経営や不動産投資で成功するためには重要なことです。



勝ち組大家さんは、やはりすごく勉強しています。



知識と情報に投資しているとも言えます。



知っているか、知らないかが、不動産投資には大きく結果に影響します。



不動産投資は扱う金額が高額なので、知識、情報を貪欲に幅広く収集することが重要です。



「情報には無料には無料の価値しかなく、有料には有料の価値がある」



この言葉はつくづく私もそう思うのですがまさにそのとおりです。



私が不動産投資をはじめた約3年前、当然いきなり1万、2万もする有料の不動産投資に関するノウハウや知識なんていきなり購入できず、1500円程度の書籍を買い漁っていた頃の話です。



その当時は1週間に100件近くの物件視察をする程気合が入っていました。



立地、間取り、そして売値、まずまずの物件が100の内に1つや2つ出てくるのです。



そして「買い付け」を出すのですが、やはりかなり“安い弱気の買い付け”になってしまいます。



弱気で安い価格だと、当然ながらもっと強気の他の投資家の高額な買い付けに負け、結局私の買い付けは通らず、購入することはできませんでした。



そのようなことが3回くらい続いたのです。



しかしいまいち他の投資家のような“強気の買い付け”を出すほど踏み切れません。



それはなぜか?その理由はその物件に「リフォーム代が幾らくらい掛るか」の判断が甘かったのです。



そうです。前項でお話しした「リフォーム目利き力」、「リフォームコストを見積る力」と、そして「リフォームコスト削減スキル」がないから他の不動産投資家を抑え、物件を獲得する、いわば「勝てる買い付け」を出すことに踏み切れないことがその時わかったのです。



毎晩仕事から帰り、PCに張り付いてインターネットの物件情報を漁り、暇を見つけては物件視察へ繰り出す。毎



日その連続なのですが、いざよい物件が出たのにいつも他の不動産





投資家に持っていかれる。そのようなことが続きました。



これはいけないと思い、はじめて「リフォームコスト削減」の有料DVDを購入しました。

確か3万円くらいだったと思います。「高いな〜」と思いつつ、でも、物件が購入できなけ

れば、経験にはなりますが結局購入できない為、そこに費やした時間がすべて水の泡とな

ります。



不動産投資が一般化してきた今、不動産投資に参入する人がすごい勢いで増えています。



物件獲得競争に打ち勝ち、よい物件を購入するためには無駄足をくらっている暇はありま

せん「リフォームコスト削減」のDVDを購入し、すぐ様その内容を勉強しました。



当時家賃収入などない私にとっての3万円は結構な出費でしたが、この「物件が購入でき

ない状況」を打破するために思い切って買いました。その内容を見た時の私の感じたこと

は、まさに「濃い霧が晴れる」その言葉につきました。



その時初めて「情報やセミナーには無料のものは無料の価値しかなく有料セミナーには有料の価値がある」の言葉の重さを思い知らされました。





1500円の不動産投資の書籍や教材には1500円の価値しかなく、3万円のDVDには3万円以上の莫大な価値があると体感したのです。



これは実際に体感してみないとわからないかもしれません。



資本主義社会は競争の連続です。



実際に不動産投資を始めるにあたって、わからないことだらけの状態から極一部の成功者になる為には「有料の知識やノウハウ」をいち早く導入し、自分に足らないノウハウをすぐさま自分へ実戦配備をして物件得競争に参入することが重要なのです。



どんなノウハウや知識でも有料の物がすべてよいとは思いません。



中には無価値なものに値段をつけて売っているものもあるというの事があるは事実です。



そこはご自身でしっかり見極めてよいものを選んで吸収してください。



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不動産投資の投資戦略と考え方


不動産投資の投資対象物件は、ビルやアパート、マンションなどの家賃収入の収益がある収益物件です。



収益不動産物件には、住居系のものと、ビルや店舗などのテナントやオフィスなどの非住居系のものがあります。



住居系の物件には、大きく分けて2つのタイプにわかれます。



マンション1室などの区分所有物件、それに、土地付アパート、マンションなどの1棟もの物件です。



住居系の収益物件は、区分所有と1棟もの物件に分類できます。



区分所有物件は、分譲マンションなどの1室を購入し、専有部分とそれに応じた土地の共有の権利を所有することになります。





区分所有物件は、比較的少額から可能で、一番最初に不動産投資を始めるには手軽で向いています。



間取りは1Rの単身タイプから2DK、3DK、広いものでは4LDKなどのファミリータイプまで、価格は築年数にもよりますが、安いものであれば、300万円くらいから2000万円くらいの築古物件からあります。



一方の「一棟物件」は土地がついていますので最低でも 、5000万円〜1億円程度はします。



何億、何十億円というものもありますが、不動産投資の初心者は、5000万円〜1億円程度までが投資対象と考えておいた方がよいと思います。



そして新築マンションか中古マンションのどちらがいいのか?



答えは、中古マンション投資がいいです!



新築は購入した瞬間負けです。



新築は購入した瞬間から価格が、7掛けとなり、販売業者、建築業者の利益がうなるほど乗っているからです。



結果的に、土地建物をセットとした新築物件は業者の莫大な利益の根源となっています。



次に知っておく必要があることは、不動産投資の利回りです。



利回りという言葉をご存じない方もおられるかもしれませんので簡単に解説しておきます。



物件購入価格総額が仮に1億円、その物件が生み出す家賃が1000万円であれば、



 1億円÷1000万円×100=10%



 利回り10%となります。



この利回りは投下資金を回収するスピードのことです。



利回り10%であれば投下資金をすべて回収するために必要な期間は、金利を考えなければ、単純に考えて10年ですべてを回収できる計算になります。



それ以降は全て利益です。



この家賃1000万円の中から運営にかかわる費用、借入や税金を払うので実際の手取りの利回りは、10%ではありませんが、一つの指標としては、理解しておきましょう。



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空室対策に効果のあるコーディネートされたでリフォーム


賃貸経営の大家さんは、リフォームを業者に任せっきりの方が多いですね。



空室対策を考えるとき、部屋のリフォームも大事なポイントになります。



管理会社にリフォームを任せると、

無難なありふれた材料や余った材料でリフォームされてしまいます。



これでは、入居者は決まりません。



「だからといって、自分でリフォームしていませんか?」



収益物件は、戸建住宅とは異なります。

同じようにコーディネートすればよいというわけではありません。



・年令・性別・ライフスタイルなど入居者のタイプに合わせたコーディネート

・内見者をグッと引き付ける色使い

・仲介業者が案内しやすい部屋にする

・入居者がずっと住みたくなるような飽きのこないコーディネート



が必要となります。



素人の大家さんが自分で選んだリフォームでは、

自分の好みで選んだり、時にはコーディネートがちぐはぐなんてことも・・・

手間暇かけたのに、まったくの逆効果ということになりかねません。



「かといって、プロに頼めば高すぎるじゃないか!」



そんな大家さんの悩みに応えるのが、



「収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集」



収益物件専門デザイナー中村豊が

シングル向け、ファミリー向け各4タイプでコーディネートしています。



リビングから玄関まで一室まるごと

床材、壁紙、巾木などすべて型番を収録。



あなたは、自分の物件に合わせてタイプを選んで、

型番用紙を管理会社にFAXするだけ。



たったそれだけで



あなたのお部屋はデザイナーズルームに生まれ変わるのです。



もう、リフォームの本を何冊も買い込んで頭を悩ませることはなくなるのです。



「入居者が決まらない・・・」なんて悩む必要がないのです!



しかも、デザイン作品集には、A4サイズの現物サンプル付きで、

絶妙な色加減や質感・触感などが確認でき、簡単にイメージすることが出来ます。



この一冊で、

「案内がしやすくなった!」「入居者が決まりました!」

との大家さんが続出!

1年間空室に悩んでいた部屋が、たった2週間で入居者が決まった大家さんも!!





価格は1冊15,000円



セット価格は割安になっています。



3冊の価格で4冊購入できます。



さらに、なんと5冊の価格で8冊すべてが揃います!!!



あなたの空室の悩みを解決してくれる一冊です。



「収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集」

新刊「高速収益不動産投資成功法」で、三宅耕二さんがアマゾンキャンペーンをやってます


久しぶりに、不動産投資のノウハウ本を読みました。



サラリーマンから、不動産投資家になった三宅耕二さんが、不動産投資のノウハウ本を出版されました。



不動産投資で脱サラ・リタイアするまでの18ヶ月間の実践ノートの記録をわかりやすく記述されています。



頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法で有名な今田信宏さんの監修です。



頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法



貯金もなく、このまま一生働き続けなければならないかと思うと腹立たしかった。そこで、どうにかこの境遇から脱出する方法はないかと模索した結果が不動産投資だったそうです。



これから不動産投資を始めたい方向けに、不動産投資の方法、エッセンスが、今田さんと三宅さんの掛け合い方式の対談で、とてもわかりやすく、書かれています。

不動産投資に始めたいと思っているが、なかなか始めれない方にも具体的なイメージがわかります。



今でしたら、アマゾンで購入し、キャンペーンに申込むと、実際の三宅さんの所有する賃貸マンションの【大家さんマル秘帳簿】がもらえます。



【大家さんマル秘帳簿】の中身は、



  • 賃貸経営の収支、清算書


  • 実費清算報告書


  • お困り事対応報告書


  • 建物点検報告書


  • 自動販売機販売手数料支払通知書


となっています。



この収益マンションの帳簿を見ると、この1棟の物件で毎月いったいいくら収益があるのか、賃貸経営では、毎月どんな経費がかかるのか、借主からどんなクレームがあるのか、賃貸経営を管理会社に頼むとどれだけ手間がかからず、楽なのかを実感できると思います。

サラリーマン大家って、時間、労力をわずかな投資だけで、やっぱり儲かるんだと理解できると思います。



★【アマゾンキャンペーンの参加方法】



1 頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]ーお金に縛られない自由人の暮らしを早期に実現する方法をアマゾンで購入する。



2 アマゾンキャンペーンのページで、アマゾンの注文番号とメールアドレス等を入力する。



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不動産を購入したら消費税還付ができるかどうか確認しよう


私が最初に買ったのは不動産投資物件は、区分所有の中古マンションでした。

はじめての不動産投資で購入する投資用不動産としては、区分マンションが最適だと思います。



残念ながら、当時は消費税の還付ということを知りませんでした。



消費税の仕組みを知っていれば、消費税の還付を受けれたのにと、今でも残念に思います。



アパートなどの消費税を全額取り戻す超裏技



建物を購入したり、建てたりすると、消費税がかかります。



不動産投資で、マンションやアパート、ビルなどの賃貸用の建物を取得したときは、きちんと手続きをすれば、消費税の還付を受けることができます。



消費税は、「預かった消費税」から「支払った消費税」を差引いて計算します。



「預かった消費税」よりも「支払った消費税」の方が大きければ、そのマイナス分が還付されるのです。



不動産投資で建物を取得する高額の消費税がかかります。



それに比べると、賃料などにかかる消費税は少額です。これが還付を受けれる理由というか、仕組みです。



住居系の賃貸不動産、マンションやアパートの賃料は非課税となっているので、マンションやアパートなどの還付の計算は、少し複雑です。



消費税還付は事前届出が重要なポイントになります。



還付ができるのかどうかを知合いの税理士さんなどに早めに確認しておきましょう。



サラリーマンなどの方が副業で不動産投資をするときは、1棟目の物件は、ほぼ確実に還付を受けることができます。



建物の対価が5,000万円の物件なら、消費税は250万円です。



大きいですよね。



知っているのと知らないのでは。



店舗、事務所、駐車場などの賃料に消費税がかかる賃貸物件を取得した場合には、届出をしておけば、消費税は、ほぼ全額の還付を受けることができます。



マンションやアパートなど、賃料に消費税がかからない収益物件を取得した場合は、初めての不動産投資というか、初めて持つ収益物件ですと、還付は受けれます。



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マンションも、2棟目、3棟目になってくると、個人では難しいのですが、法人組織にすると、還付が受けれたりします。

オフィスビルの中にあるレンタルオフィス


最近、事務所ビルの賃料が下がっていますね。

特に、東京や大阪などで。



大手のオフィスビル賃貸仲介業者三鬼商事の資料によると、大阪の事務所ビルの空室率は9%台です。

事務所ビル賃料の平均坪単価は、前年同月比▲1.6%(▲207円)で、12,643円。



ビルオーナーは、空室対策として、いろんなことをしなといけませんね。



オフィスビルの空室対策として、フリーレントとかもありますが、以下のものがよく知られています。



事務所ビルから賃貸マンションへのコンバージョン(用途変更)

レンタルオフィスサービスオフィス

トランクルーム、レンタルボックス



しかし、賃貸マンションへのコンバージョンは、非常に有効ですが、改修工事がかさみます。



レンタルオフィス事業は、小割にして貸し出す事務所ですが、立地が決めてになります。

投資用不動産購入時の資金計画


不動産の収益物件を購入するとき、資金計画が問題になります。



物件を自己資金で買うときは破綻はないですが、不動産投資は不動産担保ローンを組んでするのが、一般的です。



不動産投資は、ローンを使うのが、レバレッジも効くのです。



でも、ローン返済を伴う投資は、資金計画がうまくいかないと破たんもありえます。

大きな収益物件を買う場合は、多額の資金が必要になってきますので、ローンなしで、不動産投資をすることはあんまりないと思います。



資金計画のポイント



キャッシュフロー法(DCF法)

債務回収比率(DCR)

自己資金の回収期間



キャッシュフローを検証して、収益物件の収益のよしあしをつかみましょう。



収入を収益物件価格で割った表面利回りよりも、賃貸運営費、固定資産税などの経費を差し引いた純収益を把握しましょう。



純収益は、英語ではネットオペレーティングインカムNOIです。



 NOI(純収益)=年間の賃料収入−諸経費



賃貸経営の諸経費としては、管理委託費、修繕費、固定資産税などです。



NOIにより、実質利回り(正味利回り)を計算して、投資するかどうか決めたらいいですよ。



 実質利回り=NOI÷物件取得価格



入居率を堅く85%ぐらいで想定したら、手堅い不動産投資になります。

マンション投資は中古と新築、どちらがいいの?


Satokoは、不動産投資をはじめる時に、

まず、

中古の収益物件を買いました。

理由は、安いからです。

それと、値下がりリスクが少ないから。


不動産投資で物件を購入するときは、

新築物件がよいのか、中古物件がよいのか?

一般的に、投資というものの優劣は、

その投資に対するリターンで表されます。


新築物件と中古物件の家賃を比較すると、

利回りがいいのが中古物件です。

不動産投資で重要なのは、利回りです

新築物件賃と中古物件は同じように比較できません。

なぜなら、新築マンションの家賃は、入居者が入れ替わるときには、

家賃が下がるのが普通だからです。

もし、このブログをお読みいただいている方が、

不動産投資をはじめる時は、まず、中古物件からはじめることを

オススメします!!

不動産投資の魅力は、利回りが高いこと


不動産投資で魅力的なのは、何といっても、利回りがよいのことです。

Satokoは、まだ、マンション2室しか持っていませんが、

それぞれの利回りは、11%と9%です。

これは表面利回りです。

月に合計で15万円の収入になります。

ここから、借入金の返済の約4万8000円と

経費として、

管理費9000円、

修繕積立金11000円、

年1回の固定資産税を12ヵ月で割ったもの、12000円ほどを

差引くと、

手取りで、7万円ほど残ります。

いかがですか?

魅力的でしょう^^

なぜ、OLの自分が不動産投資をするようになったのか


資産形成の方法は、いろいろなありますよね。

OLである私が、なぜ、不動産投資をすようになったか、

お話しようって思います。

Satokoは、高校を卒業してから、IT会社、クリニックの受付、など、いろんな職についてきました。

なんとか、もう少し、いいお給料のもらえる会社に勤めたいと思って、

3回ほど転職しています。

今は、不動産会社で、OLをしています。

以前、務めていた会社で、マンションなどの不動産投資をされている、

先輩の方がいらっしゃったんです。

その方に、いろいろ、手ほどきを受けて、不動産投資を始めました。

会社勤めで、1万円給料を上げるよりかは、

不動産投資で、副収入を得る方が簡単だし、豊になるよって。

そして、経済やら商売などのことにも敏感になりました。


ところで、今日、初めて、ブログというものを作りました。

やったー!!できちゃいました。
一眼レフカメラを覚えたい
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